El mercado inmobiliario en España se enfrenta a una situación de desequilibrio creciente entre la oferta y la demanda, marcada por una fiscalidad elevada, un entorno normativo complejo y medidas de intervención que, lejos de aliviar la tensión, la agudizan. Así lo expone el informe de opinión presentado por el Instituto de Estudios Económicos (IEE) bajo el título “La fiscalidad de la vivienda en España. Una propuesta de mejora”, en colaboración con el Registro de Economistas Asesores Fiscales (REAF) del Consejo General de Economistas de España.
El estudio advierte de que España aplica una presión fiscal efectiva sobre la inversión en vivienda muy superior a la media de la OCDE y la Unión Europea. En propiedad, el tipo efectivo asciende al 30,3%, frente al 6,5% europeo. En el caso del alquiler, la diferencia es aún mayor: un 44% frente al 31% comunitario.
Este escenario se ve agravado por un marco legal que introduce controles de precios, como los contemplados en la Ley 12/2023 para zonas tensionadas, que según el informe han generado inseguridad jurídica y una retirada de inmuebles del mercado, como ha ocurrido en Cataluña. Esta combinación de factores contribuye a la actual escasez de vivienda disponible.
Carga fiscal excesiva y fragmentación normativa
En términos fiscales, el informe destaca que España grava duramente la adquisición, tenencia y venta de viviendas. El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) alcanza un tipo general del 11%, uno de los más altos de la Unión Europea. Durante la tenencia, España es uno de los pocos países que mantiene un Impuesto sobre el Patrimonio, y en la venta, el tipo marginal del impuesto sobre ganancias de capital se sitúa en un 30%, frente a un promedio europeo del 16,4%.
Además, el sistema fiscal español presenta una complejidad añadida por la disparidad normativa entre comunidades autónomas. El tipo del ITP, por ejemplo, varía desde el 6% en Madrid o Navarra hasta el 13% en Baleares, pasando por el 11% en Cataluña, Comunidad Valenciana y Extremadura. Esta fragmentación no garantiza una mayor recaudación: Madrid, con tipos más bajos, obtiene resultados similares en términos de ingresos que Cataluña, con tipos significativamente más altos.
La vivienda, clave en la recaudación pública
La fiscalidad de la vivienda representa una fuente fundamental de ingresos para las Administraciones públicas, con una recaudación que ronda los 52.200 millones de euros, equivalente al 3,5% del PIB nacional. El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) lidera esta recaudación, aportando cerca del 30% del total, seguido por el IVA y el IRPF.
Según estimaciones de ASPRIMA, hasta una cuarta parte del precio de una vivienda corresponde a impuestos. Para los promotores, supone un 10% del precio final, mientras que para los compradores, representa en torno al 8,8% del coste total, según datos del Consejo General de Economistas.
Un déficit estructural de 2,2 millones de viviendas hasta 2040
El informe advierte de un déficit estructural que requerirá la incorporación de 2,2 millones de nuevas viviendas entre 2025 y 2040. Para ello, se necesitará movilizar una inversión estimada de 380.000 millones de euros. En este contexto, el papel de las SOCIMIs (Sociedades Cotizadas Anónimas de Inversión Inmobiliaria) podría ser clave, aunque su régimen fiscal en España es menos competitivo que en otros países.
Diez propuestas para mejorar la competitividad fiscal del sector
Ante este panorama, el IEE plantea una reforma integral de la fiscalidad de la vivienda, que garantice eficiencia, neutralidad y proporcionalidad, con el objetivo de reactivar la inversión, aumentar la oferta y facilitar el acceso. Entre las principales propuestas se encuentran:
- Mayor neutralidad entre compra y alquiler, incentivando fiscalmente a los arrendadores que ofrezcan precios asequibles.
- Integrar las rentas del alquiler en la base del ahorro, para reducir su carga fiscal y equipararlas a otros instrumentos de inversión.
- Revisión de los valores catastrales, estableciendo criterios homogéneos y asegurando que no superen el valor de mercado.
- Reducción del ITP y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, para favorecer la movilidad residencial.
- Supresión del Impuesto de Sucesiones sobre la vivienda habitual, evitando que las familias deban venderla para pagar impuestos.
- Aplicación temporal del IVA superreducido en rehabilitación residencial, con un tipo del 4% para impulsar esta actividad.
- Creación de un portal nacional de beneficios fiscales para rehabilitación, que actúe como ventanilla única informativa.
- Exenciones o deducciones en ganancias patrimoniales, especialmente por reinversión en vivienda o proyectos productivos.
- Ajuste por inflación en la tributación de ganancias de capital, para evitar la doble imposición.
- Reducción del tipo del IBI y bonificaciones por eficiencia energética, con flexibilidad para que los ayuntamientos adapten los gravámenes a sus necesidades.
El informe concluye que es urgente implementar una reforma del sistema tributario inmobiliario que permita equilibrar los objetivos recaudatorios con la necesidad de dinamizar el mercado de la vivienda, especialmente para colectivos vulnerables, y evitar que la fiscalidad siga siendo un obstáculo para el acceso a un derecho fundamental.
