El Ayuntamiento de Marbella ha anunciado la creación de un registro municipal de viviendas turísticas, con el objetivo de reflejar con mayor precisión la oferta real de este tipo de alojamientos en la ciudad. La medida responde a un estudio realizado por investigadores de la Universidad de Málaga (UMA), el cual revela que solo el 32% de las viviendas turísticas registradas se comercializan realmente.
La alcaldesa Ángeles Muñoz ha explicado que el censo municipal permitirá conocer mejor la situación del sector y adaptar las normativas a la realidad del mercado. Además, ha avanzado que el nuevo planeamiento urbanístico de Marbella establecerá una diferenciación clara entre viviendas residenciales y turísticas.
Limitación del uso de locales comerciales para alquileres turísticos
Otra de las medidas destacadas es la restricción del cambio de uso de locales comerciales para convertirlos en alojamientos turísticos. Según Muñoz, esta regulación busca preservar la esencia de los barrios y evitar la transformación del tejido social y comercial en las zonas más demandadas.
El estudio, elaborado por la UMA, subraya que la mayoría de las viviendas turísticas en Marbella pertenecen a propietarios particulares (79,2%), y que la oferta está compuesta en un 98,7% por inmuebles completos, principalmente de dos o más dormitorios (86,2%).
Impacto económico y perfil del visitante
El informe destaca el importante impacto económico del sector en Marbella, con una facturación de 100 millones de euros en 2024. Además, se resalta que el gasto medio de los turistas que optan por este tipo de alojamiento asciende a 173 euros por persona, más del doble de la media provincial.
Las zonas con mayor demanda de viviendas turísticas en Marbella son el litoral, los campos de golf y el centro urbano, con una valoración media de los huéspedes de 4,8 sobre 5 puntos.
El estudio también pone de manifiesto la disparidad entre las cifras oficiales. Mientras que el Registro Turístico de Andalucía contabilizó en agosto de 2024 13.857 establecimientos y 110.080 plazas, los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) y el ‘big data’ de la Costa del Sol situaron la oferta real en 7.516 inmuebles y 42.351 plazas.
Según los investigadores, esta diferencia se debe a que muchos propietarios registran sus viviendas por precaución ante futuras regulaciones, pero sin comercializarlas realmente.
En cuanto a la rentabilidad, se ha determinado que los alojamientos turísticos en Marbella generan una rentabilidad por plaza de 241,9 euros en temporada alta, con un total de 1,2 millones de pernoctaciones en 2023. De estas, el 56% fueron de visitantes nacionales, seguidos de británicos y alemanes.
El informe de la UMA plantea diversas estrategias para mejorar la regulación del sector. Entre ellas, destaca la zonificación, con el establecimiento de límites máximos de viviendas turísticas por áreas, edificios o plantas. También se sugiere evitar la implantación de estos alojamientos en plantas bajas, para proteger la identidad comercial y social de los barrios.
Además, los expertos recomiendan impulsar procesos participativos en la creación de nuevas normativas y reforzar la transparencia mediante un censo municipal, iniciativa que tendrá su reflejo en el registro municipal anunciado por la alcaldesa.
